ISBN 978-3-9825385-8-7 · 17,80 Euro berlin 2026
Wir gestalten die Lebensräume der Zukunft. GOLDBECK realisiert zukunftsweisende Immobilien in Europa. Wir verstehen Gebäude als Produkte und bieten unseren Kunden alle Leistungen aus einer Hand: vom Design über den Bau bis zu Services während des Betriebs. Mehr erfahren Sie unter goldbeck.de
Sehr geehrte Leserinnen, sehr geehrte Leser, „wir brauchen schnelle Lösungen“, so lauten derzeit in vielen Bereichen die Forderungen und auch die aktuelle Bundesregierung wird nach schnell spürbaren Entscheidungen bewertet. Die Probleme sind groß; die Krisen geben sich die Klinke jeweils in die Hände des Weltfriedens, der globalen Wirtschaft oder auch des persönlichen Mikrokosmos der einzelnen Bürger. Da ist es natürlich, dass man sich nach pragmatischen Lösungen sehnt, die alles wieder ins rechte Lot rücken und ein „Zurück“ zur gewohnten Stabilität und persönlichem Komfort sichern. Doch leider funktionieren nach einer veränderten Weltordnung, langen Zeiten des Zögerns und Versäumens sowie endlosen politischen Debatten, die alten Spielregeln nicht mehr. Die Deutsche Bahn wird nicht sofort pünktlicher, nur weil man, Dank Sondervermögen, längst fällige Streckensanierungen endlich durchführt. Die überhitzten Wohnungsmärkte in den Ballungszentren werden sich nicht spürbar durch den vereinzelten Abbau von Bürokratiehürden entspannen. Alleine diese beiden Beispiele zeigen, dass Lösungen immer ein Zusammenspiel verschiedener Faktoren sind, die von einzelnen Akteuren nicht bestimmt werden können, auch wenn man sie herbeisehnt. Zuwanderung und demografischer Wandel im Bereich des Wohnungsmarktes lassen sich noch prognostizieren, das Zinsniveau hängt dagegen von internationalen Finanzmärkten ab. Städte und Gemeinden stehen mit dem Rücken zur Wand und haben, sehr zum Ärger der BürgerInnen, keine Spielräume mehr für dringend notwendige Investitionen und Erhaltungsmaßnahmen. Vielleicht beruhigt da der alte Kalenderspruch: „auch der weiteste Weg beginnt mit dem ersten Schritt“ und den haben wir für Sie Anfang 2025 getan. Ab diesem Zeitpunkt liefen die Vorbereitungen für die fünfte Berliner Ausgabe. Heute blättern oder scrollen Sie darin und wir hoffen, der Ausflug in die Berliner Architektur- und Bauszene wird zu einem kurzweiligen Erlebnis für Sie. Die Fragen, von denen man schnelle Lösungen erhofft, bleiben umfangreich und können selbstverständlich auch von uns nicht beantwortet werden. Doch wir haben gute Ansätze für Sie gefunden, vielleicht nicht auf die großen gesellschaftlichen und weltpolitischen Umbrüche, aber es gibt spannende Erkenntnisse, wie beispielsweise darauf: · Wie hoch ist der erste Wolkenkratzer Berlins? · Wo leistet die Polizei ihren Dienst, wenn ihre Diensträume modernisiert werden müssen? · Wie saniert man ein Strandbad inmitten eines Gartendenkmals? · Hat ein ehemaliges Plattenbau-Kinderheim Potenzial für das größte Wohnungslosenwohnhaus im Bezirk Lichtenberg? · Wo trainieren Zollbeamtinnen und -beamte in realitätsnahen Szenarien für ihre Einsätze? · Wo trifft man den Bundespräsidenten während der Sanierung seines Berliner Amtssitzes? · Warum können wir seit zehn Jahren eine erfolgreiche Publikation über die Berliner Bauszene auflegen? Auf die letzte Fragen möchten wir gerne direkt eingehen, die restlichen Antworten finden Sie in der vorliegenden Publikation. Auch diese Ausgabe war keine schnelle Lösung, sondern ein Projekt, bei dem uns redaktionelle Partner und Bauspezialisten engagiert begleitet haben. Sie haben uns von ihren neuen Projekten erzählt, die trotz mancher baulicher und bürokratischer Hürden, doch zu einem guten Ende kamen. Wir haben Bauvorhaben abschließend besucht, die wir über verschiedene Ausgaben redaktionell begleitet haben und die uns nun beeindrucken. Wir bedanken uns deshalb bei allen redaktionellen Mitgestaltern, unseren langjährigen Kunden und unseren neu dazugewonnenen Partnern für ihre Unterstützung und dafür, dass wir mit ihrer Hilfe wieder eine tolle Ausgabe zusammenstellen konnten. Die nächste Frage, wie es weitergeht, beantworten wir ebenfalls gerne an dieser Stelle: Derzeit sind wir in Hamburg und SchleswigHolstein unterwegs, um die Ausgabe für das kommende Jahr vorzubereiten. Hier haben wir das zehnjährige Jubiläum der Hamburger Publikation schon im vergangenen Jahr gefeiert. Nähere Auskünfte zu unseren Ausgaben in Norddeutschland gibt es bei: Steffen Meininger Agenturleitung Telefon: 040 18016821 Mobil: 0173 3441588 E-Mail: s.meininger@v-p-c.de Viel Spaß beim Lesen wünscht Editorial 3
Anzeigen 4 Editorial 3 Steffen Meininger Vorwort 6 Dr.-Ing. Alexander Gaulke Vorwort 7 Dr.-Ing. Ralf Ruhnau Vorwort 8 Susanne Klabe Vorwort 9 Dr. Matthias Hardinghaus Fachbericht: 10 Bezahlbarer Wohnraum in Berlin Wie Systembauweise, Standardisierung und Prozessklarheit Wirtschaftlichkeit neu definieren Fachbericht: 82 Regenwasserversickerung im Hinterhof – Chancen und Risiken Erfahrungsbericht aus 27-jähriger praktischer Erfahrung Die Musik spielt auf der Baustelle 21 Interview mit Maciej Ciechanowski, Nagatari Bau Systems GmbH Gebäude passen sich der neuen Mobilität an 12 Elektrifizierung der Busflotte erfordert Umbau des Betriebshofes am Standort Hohenschönhausen So lebt man noch in Jahrzehnten 13 Regattagärten in Berlin-Grünau halten Anschluss zum Wasser und zur Zukunft Neue Wohnquartiere zu Verbündeten machen 14 Wie setzt man gesellschaftliche Veränderungen in Architektur um? Neue Schulen braucht Berlin! 18 Fast zehn Jahre Schulbauoffensive (BSO) für wachsende Schülerzahlen und moderne Schulgebäude Photovoltaik im UNSECO-Weltkulturerbe 20 Denkmalschutz und Klimaschutz, zwei die sich auch verstehen können Herausragend in jeder Hinsicht 22 Letzte Bauphase im Estrel Tower läuft seit Herbst 2025 LILIENTHAL Business Center; eine Homage 24 an Otto Lilienthal mit Baufeldern, die nach dem Flieger-Alphabet benannt sind Ein Quartier entwickelt sich auf Grundlage seines Masterplanes Für das Auge viel los… 26 Projekte, die ihr Umfeld architektonisch nachhaltig prägen Mitten im Grünen, neben der Spree 30 Parkside III und IV erfolgreich übergeben Bundesbau: Nachhaltig und innovativ 43 Lösungen beim Bau und der Sanierung von Gebäuden Was passiert auf dem Nordast der U6? 46 Dammsanierung, Brückenersatzneubau und Sanierung der Bahnhofsbauwerke Oben Schifffahrt, unten Neubau des Waisentunnel 51 Ein starkes Fundament für einen stabilen U-Bahnbetrieb Verlängerung U3 bis zum Mexikoplatz 52 Mobilität mit Mehrwert – Neue Wege für Stadt, Region und Klima Zeitzeugen auf dem Weg von der Pferdebahn 56 zur Elektromobilität Betriebshöfe passen sich heutigen Anforderungen an Täglich neun Mal um die Erde 58 Erneuerung der Straßenbahninfrastruktur in Köpenick und Gleisbegrünung auf der Nord-Süd-Tangente im Osten Berlins Heute die Infrastruktur von Morgen bauen 60 Ingenieurbau, Spezialtiefbau, Tunnelbau und mehr Modellhafte, vollständig fossilfreie Wohnanlage 64 in Berlin Lückstraße Berlin-Lichtenberg: Ein Projekt für die Zukunft Kostenoptimiertes Bauen mit dem Blick 70 auf Nachhaltigkeit Eine architektonische Reise zwischen Nachverdichtung und modernem Wohnungsbau Inhalt Foto: © BIM_Jochen Eckel Visualisierung: © Trockland Foto: © Markus Löffelhardt
Anzeigen 5 Titelfotos von oben nach unten: Bürogebäude am Postbahnhof Foto: © conpic, Jens Storkan Bürogebäude SAB Foto: © HG Esch Lake2Forest Foto: © KKROM Regattagärten in Berlin-Grünau Foto: © G+P Regattagärten GmbH, Berlin Neubau Michael-Ende-Grundschule mit Kita Foto: © MAZ Bau GmbH Wohnanlage Stralauer Halbinsel – 80 Leben zwischen Wasser und Gemeinschaft Wohnanlage Bahrfeldtstraße in Berlin-Friedrichshain Zweieiige Zwillinge liefern Daten zum Klimaschutz 88 TYPENHAUSeco spielt eine zentrale Rolle für das Zielbild der klimaneutralen Stadt „ Kreuzberger Mischung“ auf ehemaligem 90 Bockbrauereigelände Lebendiges Wohn- und Arbeitsumfeld mit vielfältigem Nutzungsmix und mehreren Auszeichnungen Architektur, die das Lebensgefühl ihrer Zeit spiegelt 98 „Das Rheingau“ und „KarlLotta“ geben Antworten auf die Fragen unserer Zeit Homes and Neighbourhoods 110 Zuhause und Wohnumfelder in Berlin und Brandenburg Immobilien als lebendige Orte 119 Leuchtturmprojekte für eine mögliche EXPO 2035 in Berlin Berlin wächst intelligent 122 Green und Lean ist die Zauberformel Architektur von der Grundschule bis zur Universität 132 Berlin schafft den Rahmen für Bildung, Wissenschaft und Forschung Architektur für einen nachhaltigen Arbeitskosmos 136 Generalunternehmerleistungen vom Allgäu an die Spree Verantwortung für über 5.000 Gebäude 144 und Grundstücke Zehn Projekte dokumentieren die Vielfalt der BIM-Tätigkeiten Berlins höchstes Gebäude 160 und andere architektonischen Highlights Bedeutende Projekte bestimmten das neue Gesicht Berlins Grundschule mit Oberschule am Kirschgarten 166 in Bernau Erstes Schulbauvorhaben des Landkreises Barnim nach dem Cluster-/Kompartment-Prinzip Neuinterpretation der Stromlinienmoderne 170 C1 Midtown entfaltet am Alexanderplatz seine Wirkung The Winner is… 174 Drei prämierte neue Bürogebäude Warum sollte man Arbeitswelten neu denken? 184 „THE B“, „SCALE“ und „SPARK“ finden unterschiedliche Antworten Souverän und mehrfach prämiert 187 Neues Bürogebäude am Postbahnhof hat seinen Platz gefunden Freude am Detail und an der Sorgfalt 188 Begeisterte Antworten auf heutige Fragen der handwerklichen Architektur Architektur als Ort des Wohlbefindens 190 Außergewöhnliche Immobilien in Berlin und im nahen Umland Hier wird Holzmodul auf Holzmodul gestapelt 194 Architektonisches Highlight zwischen Kanzleramt und Innenministerium Kreativer Umgang mit baulichen Zwängen 198 Entwurfsentscheidungen mitten im Stadtbild, die darauf warten weiterentwickelt zu werden Dynamische Metropole mit steigendem Wachstum 200 Urbane Eleganz mit viel Liebe zum Detail Neues städtebauliches Gesicht 204 von Neuenhagen bei Berlin Neues Vereinsheim am Jahnsportplatz und Grundschule am Gruscheweg Impressum 67 Branchenverzeichnis 207 Foto: © ANES Bauausführungen Berlin GmbH Visualisierung: © Archlab Visualisierung: © astigmatic studio
Dr.-Ing. Alexander Gaulke Wohnungskrise Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum hat sich in den letzten Jahren deutschlandweit zunehmend verschärft. Laut der Wohnungsbedarfsprognose des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung werden bis 2030 jährlich 320.000 Wohnungen benötigt. Dem entgegen steht ein Einbruch beim Baubeginn von Wohnungsbauprojekten seit Ende 2022 um ca. 85 Prozent. 2025 wurden lediglich etwa 200.000 Wohneinheiten fertiggestellt und wegen der ebenfalls in diesem Zeitraum stark zurückgegangen Zahl an Baugenehmigungen ist in den kommenden Jahren keine Verbesserung in Sicht. In der Politik ist die Thematik angekommen und es wird mit dem Bau-Turbo der Bundesregierung bzw. mit dem Schneller-Bauen-Gesetz des Berliner Senates gegengesteuert. Die neuen Vorgaben müssen nun mit Leben gefüllt und umgesetzt werden. Fehlender Wohnraum kann das Wirtschaftswachstum negativ beeinflussen, wenn neue Angestellte keinen Wohnraum in der Nähe ihres Arbeitsplatzes finden. Angesichts eines stetig sinkenden Bestandes an Sozialwohnungen hat die Situation am Wohnungsmarkt aber auch eine erhebliche soziale Dimension, da die Zahl an Wohnungslosen stetig steigt. Die Aktion „Impulse für den Wohnungsbau“ hat in ihrem Positionspapier vom September 2025 mehrere zentrale Forderungen herausgestellt: Es müssen Anreize für den bezahlbaren Wohnungsbau und die Bildung von Wohneigentum eingeführt werden. Durch die Erhöhung der Baupreise in Verbindung mit gestiegenen Zinsen ist der Neubau von Wohnraum in vielen Fällen unwirtschaftlich. Dem muss durch steuerliche Entlastungen, gezielte Förderprogramme und eigenkapitalersetzende Maßnahmen entgegengewirkt werden. Der Bestand an Sozialwohnungen muss wieder steigen. Dazu müssen verlässliche Rahmenbedingungen geschaffen werden, die eine effiziente Förderung und die Möglichkeit des kostengünstigen Bauens ermöglichen. Besonders wichtig ist die Verringerung der Baukosten durch den Abbau von Bürokratie, standardisierte Bauweisen und Vereinfachungen im Bauvertragsrecht. Doch gerade der Bürokratieabbau ist schwierig, ohne Schutzziele oder Standards zu reduzieren. Aber auch die ausreichende Verfügbarkeit von geeignetem Bauland ist für den schnellen Wohnungsbau unerlässlich. Dafür muss es eine aktive Bodenpolitik durch gezielte Förderungen und die Abgabe von kommunalen Liegenschaften zu günstigen Konditionen geben. Als eine der wichtigsten Zukunftsaufgaben dürfen auch die Klimaauswirkungen nicht vernachlässigt werden. Die Baubranche verursacht fast 40 Prozent der weltweiten CO₂-Emissionen, davon werden ca. 75 Prozent aus dem Betrieb von Gebäuden hervorgerufen, was hauptsächlich auf die Verbrennung fossiler Energieträger für das Beheizen zurückzuführen ist. Um die CO₂-Emissionen beim Neubau zu reduzieren, sollten Anreize geschaffen werden, zunehmend auf CO₂-reduzierte Baustoffe zurückzugreifen. Hier besteht auch noch ein großes Potential für Forschung und Entwicklung. Um diese Ziele zu erreichen, müssen zusätzlich wirtschaftliche Anreize für die energieeffiziente Sanierung von bestehenden Gebäuden geschaffen werden. Gerade alte Gebäude haben eine schlechte Energiebilanz und sind für einen Großteil der Emissionen verantwortlich. Die Neubaustandards weiter anzuheben wäre wenig sinnvoll, da hier kaum noch Einsparmöglichkeiten vorhanden sind und die Baukosten erhöht werden würden. Deutschland braucht zukünftig mehr ökologisch nachhaltigen Wohnraum. Jetzt müssen die Weichen dafür gestellt werden. Dr.-Ing. Alexander Gaulke Landesvorsitzender BDB Berlin-Brandenburg Foto: © privat 6
Vorwort Dr.-Ing. Ralf Ruhnau Die Energiewende kriegt die Kurve nicht Was ich vor zwei Jahren an dieser Stelle schrieb, ist 1:1 auch heute unser dringliches Hauptproblem – ich kann mich also nur wiederholen: Wir sehen es, wir spüren es – es wird immer offensichtlicher, dass die Energiewende nur noch in der deutschen Politik existiert. Die Realität ist davon weit entfernt. Deutschland ist in eine Rezession gerutscht, eine Deindustrialisierung findet statt, unsere Energiepreise sind eine der höchsten überhaupt und die Stimmung der deutschen Wohnungsbauer ist schlecht. Sie ist so schlecht wie noch nie seit 32 Jahren. Die Wohnungen, die heute nicht gebaut werden, sie fehlen uns dann in zwei Jahren auf dem Mietmarkt. Die Deutsche Bauindustrie sieht zehntausende Arbeitsplätze in Gefahr. Sie konstatiert, dass keine Aufträge mehr reinkämen, weder im Neubau noch in der Sanierung. Hausbesitzer, Wohnungsunternehmen und Investoren seien maximal verunsichert. Angesichts dieser schleppenden Bautätigkeit wollte sich das Bauministerium gegen die geplante Erhöhung der Energiestandards für Neubauten engagieren. Sie forderte eine Debatte, ob wir weitere Standardverschärfungen wirklich durchführen sollten. Vor dem Hintergrund, dass der Wohnungsbau seine Talfahrt unbegrenzt fortsetzt, wenn man der Aussage des IFO-Instituts trauen darf, begrüße ich nach wie vor die Aussage des Ministeriums, dass es jetzt nicht an der Zeit sei, im Wohnungsbau noch einmal die Standards zu verschärfen. Vorgaben zur Stärkung der Dämmung bei EH40Neubauten wären damit vom Tisch. Sinnvoller sei es daher, eher die Lebenszykluskosten eines Gebäudes zu betrachten. Ich will es damit bewenden lassen und bin optimistisch, dass letztlich die Ideologie der Vernunft weichen wird und mit Augenmaß das energetische Bauen und das Bauen überhaupt angegangen wird. Unsere Bauindustrie ist eine der Schlüsselwirtschaften für unseren Wohlstand und es wird angesichts der Hysterie vergessen, dass der Anteil Deutschlands am weltweiten CO-Ausstoß bei rund zwei Prozent (1,76% gemäß Emissionsdatenbank der Europäischen Kommission) liegt. Das bedeutet im Klartext: Selbst wenn es uns gelänge, den CO-Ausstoß quasi über Nacht auf Null zu bringen, würden wir in Deutschland das Weltklima damit gewiss nicht retten. Trotzdem bleiben wir Ingenieure weiterhin gefordert, den Folgen des unumkehrbaren Klimawandels technisch zu begegnen, innovative Energieerzeugung zu denken und zu entwickeln, nicht zuletzt um diese dann zu exportieren. Damit wir auch weltweit sinnvoll dazu beitragen, verantwortlich mit unseren Ressourcen umzugehen. Also: Mehr Realismus ist angesagt und hoffen wir, dass wir in Deutschland noch rechtzeitig die Kurve kriegen. Dr.-Ing. Ralf Ruhnau Präsident der Baukammer Berlin Foto: © Kirsten Ostmann 7
Susanne Klabe Foto: © BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e.V./Claudius Pflug Wirtschaftswachstum braucht Wohnraum – Beschäftigtenwohnen als Teil der Lösung Berlin hört nicht auf zu wachsen – und mit der Stadt auch ihre Herausforderungen. Mit wenigen Ausnahmen ist die Bevölkerungszahl der Hauptstadt zuletzt jedes Jahr gestiegen, und bis zum Jahr 2040 werden weitere 200.000 Zuzüge prognostiziert. Diese Entwicklung ist Ausdruck der Attraktivität Berlins – als Wohnstandort, aber auch als Wirtschaftsmagnet, der von Studenten und Auszubildenden, über Start-Up-Gründer bis hin zu internationalen Konzernen die gesamte Bandbreite des Wirtschaftslebens anzieht. Berlin hat eben viel zu bieten. Nur eines nicht: Wohnraum. Und so stellt sich die zentrale Frage: Wo sollen all diese Menschen, all die (potenziellen) Arbeitskräfte wohnen? Klar ist: Wirtschaftlicher Erfolg braucht Wohnraum. Die Berliner Unternehmen spüren das tagtäglich. Wenn Wohnraum knapp, teuer oder schlicht nicht verfügbar ist, wird es schwer, qualifizierte Fachkräfte zu gewinnen oder zu halten. Der Wohnraummangel wird so zunehmend zum Wachstumshemmnis für die gesamte Region. Dabei ist die Lage auf dem Wohnungsmarkt ohnehin angespannt. Die Zahl der Baugenehmigungen und -fertigstellungen geht zurück, die Projektpipeline schrumpft, während der Bedarf steigt. Hohe Baukosten, steigende Zinsen, enge Regulierungen und langwierige Genehmigungsverfahren erschweren dringend benötigte Neubauprojekte. Berlin braucht schon jetzt über 100.000 neue Wohnungen für eine spürbare Entspannung des Marktes – zusätzlich zu jenen, die für den weiteren Bevölkerungszuwachs erforderlich sind. Es ist an der Zeit, dass sich suchende Unternehmen und die Immobilienwirtschaft zusammentun und ihre Kräfte bündeln. Das sogenannte Beschäftigtenwohnen ist dabei ein vielversprechender Ansatz. Ob als klassische Werkswohnungen, in Kooperation mit Wohnungsunternehmen oder als mietvertraglich reservierte Einheiten, oder gar der Aufbau eines eigenen Wohnportfolios durch Ankauf oder Neubau – die Möglichkeiten für Unternehmen sind vielfältig. Was alle Modelle eint: Sie schaffen gezielt und bedarfsgerecht Wohnraum, der den eigenen Beschäftigten zugutekommt – und damit letztlich dem gesamten Wohnungsmarkt. Denn Beschäftigtenwohnen ist keine Konkurrenz, sondern eine sinnvolle Ergänzung des Angebots. Klar ist aber auch: Das Management der Wohnungssituation von Mietarbeitenden gehört in der Regel nicht zu den Kernthemen von Arbeitgebern. Hinzu kommt: Das Paragrafendickicht im miet- und baurechtlichen Normendschungel macht fachfremden Unternehmen oftmals wenig Mut, sich allein auf den Weg zu machen. Wo also anfangen? Als BFW haben wir gemeinsam mit der IHK Berlin und BerlinPartner einen praxisnahen Leitfaden entwickelt, der Unternehmen bei ihren ersten Schritten auf der Suche nach Wohnraum unterstützt. Denn Wohnraum ist eng mit der Personalstrategie der Unternehmen verbunden. Der Leitfaden zeigt auf, welche Modelle sich für unterschiedliche Ausgangssituationen eignen, und wie die Zusammenarbeit mit erfahrenen Partnern – wie etwa den BFW-Mitgliedsunternehmen – aussehen kann. Die Immobilienwirtschaft kennt sich mit Planungsverfahren, Baurecht und Umsetzung aus. Sie bauen – sehr gerne auch für andere Branchen. Wir laden alle Unternehmen ein, Beschäftigtenwohnen als Teil ihrer Standortstrategie zu verstehen. Denn: Wer Wohnraum schafft, sichert Fachkräfte. Und wer Fachkräfte sichert, sichert Zukunft. Susanne Klabe Geschäftsführerin BFW Landesverband Berlin/Brandenburg 8
Vorwort Dr. Matthias Hardinghaus Berlin bauen: Zwischen serieller Innovation und historischem Erbe Berlin ist mehr als eine Stadt – es ist ein Versprechen an die Zukunft, getragen von der Substanz der Vergangenheit. An jeder Ecke steckt Geschichte und gleichzeitig ist so vieles neu. Als die Immobilienexpertin des Landes tragen wir bei der BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH die Verantwortung dafür, dass die Gebäude der Stadt nicht nur funktionieren, sondern auch für die Anforderungen der Zukunft gewappnet sind. Ein wichtiger Baustein ist dabei das serielle Sanieren. Die klassische Baustelle stößt heute oft an ihre Grenzen – sei es durch Zeitdruck oder fehlende Fachkräfte. Deshalb setzen wir verstärkt auf industrielle Vorfertigung nach dem Energiesprong-Prinzip (dena). Das Ziel ist simpel: Wir wollen zukünftig schneller sanieren, ohne bei der Qualität Abstriche zu machen. Ein aktuelles Beispiel ist die Feuerwache Charlottenburg-Nord. Hier zeigen wir, wie durch standardisierte Fassadenelemente eine schnelle energetische Modernisierung gelingt, die den Klimaschutz im Bestand massiv voranbringt. Ein Schwerpunkt unserer täglichen Arbeit ist die Infrastruktur für die Behörden und Organisationen mit Sicherheitsaufgaben. Wer bei der Berliner Polizei oder der Berliner Feuerwehr arbeitet, braucht Gebäude, die ihren Dienst unterstützen. Das bedeutet für uns: Wir sanieren nicht nur im laufenden Betrieb, sondern planen und bauen auch viele Neubauten, wie etwa die neue Feuerwache Tegelort. Um während großer Bauphasen flexibel zu bleiben, setzen wir auf Konzepte wie die sogenannte Drehscheibe im Modulbau an der Radelandstraße 21. Hier schaffen wir temporäre, hochwertige Standorte, damit die Einsatzkräfte auch während Modernisierungsarbeiten an ihren Stammdienststellen uneingeschränkt handlungsfähig bleiben. Dass Modernisierung auch mit Respekt vor der Geschichte geht, beweisen wir bei einer unserer Kernkompetenzen, dem Bauen im Bestand. Ein großer Teil der Berliner Liegenschaften steht unter Denkmalschutz. Dass wir historische Bausubstanz behutsam wiederbeleben können, zeigt zum Beispiel die Sanierung des Eierhäuschens im Spreepark. Es ist ein Stück Berliner Tradition, das wir für die Öffentlichkeit bewahrt haben. Ein weiteres großes Vorhaben ist die Sanierung des Haus der Statistik am Alexanderplatz, ein elementarer Teil des postmodernen DDR-Städtebaus. Statt Abriss haben wir uns hier für den Erhalt und die Umnutzung entschieden. Mit der Fertigstellung dieses Projekts schaffen wir mitten in der Stadt neuen Raum für Verwaltung, Kultur und Soziales. Dr. Matthias Hardinghaus Architekt BDA DASL Technischer Geschäftsführer der BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH Foto: © BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH 9
Bezahlbarer Wohnraum in Berlin Berlin steht wie kaum eine andere Metropole für die strukturellen Spannungen des deutschen Wohnungsmarkts: anhaltende Zuwanderung, hohe Nachfrage nach Mietwohnungen, steigende Bau- und Finanzierungskosten sowie langwierige Genehmigungsverfahren. Der Wohnungsneubau bleibt hinter dem Bedarf zurück – nicht aus Mangel an Konzepten, sondern häufig an wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Die zentrale Frage lautet daher nicht mehr nur, wie viel gebaut werden muss, sondern wie gebaut werden kann. Und das wirtschaftlich tragfähig, planbar und bezahlbar für breite Bevölkerungsschichten. Diese Überlegungen dürfen keinesfalls erst zum Ende einer Projektrealisierung oder erst in der Vermarktungsphase aufkommen. Sie müssen vielmehr das Ergebnis einer durchgängig strukturierten Wertschöpfung sein von der Grundstücksakquise bis zur Projektvermarktung. 1. Grundstücke – Bezahlbarkeit beginnt vor dem ersten Entwurf In Berlin entscheidet der Grundstückspreis oft über die spätere Miethöhe. In innerstädtischen Lagen macht er einen erheblichen Anteil der Gesamtkosten aus. Gleichzeitig hat sich der Markt seit 2022 verändert: Preisübertreibungen wurden korrigiert, Transaktionen selektiver, Projektkalkulationen realistischer. In dieser Phase zeigt sich, wie entscheidend strategische Flächensicherung ist. Wer Baurecht frühzeitig vorbereitet, Abstimmungen mit Bezirken nicht erst im formalen Verfahren beginnt und Standorte konsequent nach realer Nachfrage auswählt, schafft die Grundlage für wirtschaftlich tragfähige Projekte. Gerade in der Berliner Debatte um Beschleunigung, Nachverdichtung und Flächenaktivierung wird deutlich: Geschwindigkeit allein löst das Problem nicht. Entscheidend ist die frühzeitige Klärung von Planungsparametern und Nutzungsperspektiven. Bezahlbarkeit entsteht dort, wo Grundstück, Planungsrecht und Zielgruppe zusammenpassen. 2. Produktentwicklung – Standardisierung als Antwort auf Kostendruck Im öffentlichen Diskurs wird Standardisierung häufig mit gestalterischer Reduktion gleichgesetzt. In der Praxis ist das Gegenteil der Fall: Wiederholbare, vollständig durchentwickelte Gebäudetypologien ermöglichen architektonische Qualität bei kontrollierten Kosten. Mit systematisierten Gebäudestrukturen, bei denen Tragwerk, TGA, Grundrisslogik und energetischer Standard bereits vollständig optimiert sind, muss die Entwicklung von Projekten nicht bei null beginnen, sondern Gebäudemodule werden standortbezogen kombiniert und angepasst. Das reduziert: Planungsaufwand, Schnittstellenrisiken, Fehlerquoten und Bauzeit. Wie in vielen Metropolregionen wirken sich Bauzeitverlängerungen unmittelbar auf Finanzierungskosten aus – in Berlin aufgrund der Projektgrößen und Grundstückspreise jedoch besonders stark. Planbarkeit wird damit zu einem zentralen Wirtschaftlichkeitsfaktor. Systembauweise ist daher kein ästhetisches Konzept, sondern ein ökonomisches Instrument. 3. Planung – Prozessklarheit für weniger Reibung und mehr Tempo Neben dem Planungsrecht prägen vor allem komplexe Abstimmungsprozesse zwischen Bezirken, Wie Systembauweise, Standardisierung und Prozessklarheit Wirtschaft- lichkeit neu definieren Fachbericht Foto: © privat 10
Fachämtern und weiteren Beteiligten die Dauer und Wirtschaftlichkeit von Neubauprojekten. Wenn Architektur, Statik, Kalkulation und Bauleitung voneinander getrennt arbeiten, entstehen zusätzliche Schnittstellen, die Verzögerungen verursachen und Projekte verteuern. Die Bündelung dieser Kompetenzen in einer integrierten Struktur ermöglicht schnelle Rückkopplungen: Planungsanpassungen können kalkulatorisch sofort bewertet werden, technische Änderungen werden ohne langwierige Abstimmungsschleifen umgesetzt. Aus unserer Berliner Projektpraxis zeigt sich: Konflikte entstehen selten aus mangelndem Willen, sondern aus unklar definierten Prozessen. Eine frühzeitige Einbindung von Bezirken, Fachämtern und Öffentlichkeit reduziert spätere Reibungsverluste erheblich. Das schafft Planungssicherheit – und Planungssicherheit ist eine Voraussetzung für bezahlbaren Wohnraum. 4. Finanzierung – Mehrsäulige Stabilität in einem selektiven Markt Die Jahre 2023 bis 2025 haben gezeigt, wie sensibel Projektentwicklungen auf Finanzierungsbedingungen reagieren. Gestiegene Zinsen und restriktivere Kreditvergaben haben viele Kalkulationen infrage gestellt. Die Entwicklung von Wohnimmobilien ist kapitalintensiv, umso wichtiger sind belastbare Finanzierungsstrukturen. Wir finanzieren primär aus dem operativen Cashflow und konzernweiten Kreditlinien und bauen zugleich unsere lokale Finanzierungsbasis bewusst aus. Das erlaubt uns, Projekte zu realisieren, die im aktuellen Marktumfeld nicht selbstverständlich sind. Stabile Finanzierung bedeutet in der Praxis: keine spekulative Preisbildung, sondern realistische Kalkulationen, die sowohl Endkunden als auch institutionellen Partnern langfristige Sicherheit bieten. In einem Markt wie Berlin, der stark diskutiert wird, ist diese Stabilität ein entscheidender Standortfaktor. 5. Bauausführung – Wiederholbarkeit als Kostenschild In der Bauphase entscheidet sich, ob Kalkulationen Bestand haben. Standardisierte Leistungsverzeichnisse, eingespielte Nachunternehmerstrukturen und erfahrene Bauleitungen reduzieren Nachträge und Bauzeitrisiken. Terminverschiebungen wirken sich unmittelbar auf Finanzierungskosten, Kapitalbindung und Vertragsstrukturen aus - in einem Markt wie Berlin mit hohen Projektvolumina besonders spürbar. Wiederholbarkeit wird damit zu einem wesentlichen stabilisierenden Faktor in der Bauausführung. Effizienz entsteht nicht durch Beschleunigungsdruck, sondern durch planbare, eingespielte Abläufe. 6. Angebotsmix – Bezahlbarkeit in geförderten und frei-finanzierten Projekten Berlin benötigt sowohl geförderten als auch frei finanzierten Wohnraum. Bezahlbarkeit darf nicht ausschließlich über Subventionen definiert werden. Im geförderten Segment sind Mietpreise politisch definiert und langfristig gebunden. Im frei finanzierten Bereich entscheidet hingegen die Effizienz der Projektstruktur darüber, ob Mieten unterhalb der üblichen Neubauspannen angeboten werden können. Systematisierte Planung und Bauweise ermöglichen genau diesen Spielraum. So entsteht ein Angebotsmix, der soziale Stabilität und wirtschaftliche Tragfähigkeit miteinander verbindet – ein entscheidender Faktor für funktionierende Quartiere in einer wachsenden Metropole. 7. Fazit – Bezahlbarkeit braucht effiziente Strukturen und Prozesse Die Berliner Debatte wird 2026 weiterhin von Fragen nach Beschleunigung, Dichte und Regulierung geprägt sein. Diese Diskussion ist notwendig. Gleichzeitig zeigt die Praxis: Wirtschaftlich tragfähiger neuer Wohnraum entsteht dort, wo Grundstückspolitik, Planung, Finanzierung und Bauausführung integriert gedacht werden. Systembauweise, Standardisierung und Prozessklarheit sind keine Vereinfachung komplexer Realität. Sie sind eine strukturelle Antwort auf steigende Kosten, knappe Kapazitäten und eine hohe Nachfrage. Bezahlbarer Wohnraum in Berlin ist möglich – wenn er als Ergebnis konsequent organisierter Wertschöpfung verstanden wird. Lars Lieske Leiter Region Berlin Bonava Deutschland GmbH Fachbericht 11
Projekt Gebäude passen sich der neuen Mobilität an Elektrifizierung der Busflotte erfordert Umbau des Betriebshofes am Standort Hohenschönhausen Auf der Schiene ist die BVG mit U-Bahnen und Straßenbahnen bereits zu 100 Prozent elektromobil unterwegs. Auf der Straße tragen heute schon fast 300 elektrisch angetriebene Busse und die dazugehörigen Lademöglichkeiten dazu bei, den CO₂-Ausstoß zu reduzieren und die Luftqualität für ein lebenswerteres Berlin zu verbessern. Der Betriebshof Indira-Gandhi-Straße ist schon seit 2019 groß im E-Bus-Geschäft. Dort wurde 2024 die erste reine E-Bus-Werkstatt der BVG fertiggestellt. Auf rund 2.100 m² befinden sich neun Arbeitsstände, davon vier mit Stempelhebeanlagen und Dacharbeitsbühnen. Bis zu 150 Elektrobusse können hier betreut werden. Die Arbeiten mussten bei laufendem Betrieb durchgeführt werden, was das Rangieren mit Gelenkbussen auf dem Areal während der Bauphase herausfordernd machte. Im Zuge der Erweiterung der E-Bus-Flotte wird die Halle F auf dem Betriebshof in der IndiraGandhi-Straße grundinstand gesetzt und für eine erweitere E-Mobilität, Werkstatt und Serviceeinrichtungen ausgestattet. Die Fahrzeuge kommen aus dem Verkehrsnetz und müssen schnell wieder in den täglichen Ablauf integriert werden. Dazu ist eine ausreichende Ladeinfrastruktur, Reinigungsmöglichkeiten und Einrichtungen für die Fahrer notwendig. Der Betriebshof mit der markanten Halle stammt aus den 1950er Jahren und wurde nach 1990 bereits modernisiert. Die Busse der Berliner Verkehrsbetriebe (BVG) sind wichtig für den öffentlichen Personennahverkehr in Berlin: Rund 1 Million Menschen sind jeden Werktag mit den rund 1.500 Fahrzeugen unterwegs, die mehr als 6.500 Haltestellen in ganz Berlin bedienen. Diese größte LinienbusFlotte Deutschlands fährt noch größtenteils mit Dieselantrieb. Das soll sich ändern, damit Berlin auch hier seiner Verantwortung für den globalen Klimaschutz nachkommt und die Luft sauberer und die Umgebung leiser wird. Deswegen hat Berlin die Weichen auf Elektromobilität im Busverkehr gestellt. Bis 2030 sollen alle Busse der BVG elektrisch bzw. dekarbonisert angetrieben sein. Der ÖPNV soll dann vollständig emissionsfrei betrieben werden. Die Anwohnerinnen und Anwohner profitieren von einer geringeren Abgasbelastung und zudem von weniger Lärm. Das liegt vor allem an den deutlich geringeren Anfahrtsgeräuschen. Abbildung: © Berliner Verkehrsbetriebe (BVG) 12
So lebt man noch in Jahrzehnten Regattagärten in Berlin-Grünau halten Anschluss zum Wasser und zur Zukunft Zahlen – Daten – Fakten Bauherr: G+P Regattagärten GmbH, Berlin Architektur: Klaus Theo Brenner Stadtarchitektur, Brenner Krohm und Partner Architekten, Berlin Fertigstellung: geplant 2029 Was im Norden Deutschlands als geschätzte Realität gesehen wird, ist in Berlin etwas Ausgefallenes: ruhige Wohnlagen am Wasser. Ein Grundstück an der Regattastrecke in BerlinGrünau, im Bezirk Treptow-Köpenick bietet eine seltene Kombination von Wassernähe zur Dahme und zum Müggelsee und auf der gegenüberliegenden Seite ein angrenzendes Waldstück. Quasi zwischen Wasser, Wald und einem Park entsteht bis 2029 ein Wohnprojekt mit unterschiedlichen Wohnungen und einem ungewöhnlich hohen Freizeitwert. Hier trifft urbanes Leben auf Naturidylle, ohne den Anschluss an ein pulsierendes Stadtleben zu vernachlässigen. Der Technologiepark Adlershof mit einem umfangreichen Arbeitsplatzan1gebot von zukunftsorientierten Unternehmen und der Flughafen BER bieten hervorragende Entwicklungsperspektiven für einen idealen Wohnstandort, der seine BewohnerInnen in den nächsten Jahrzehnten begleiten wird. Auf dem ruhigen, rund 6.700 m² großen Areal in der Regattastraße 154 A-H realisiert Grimm Holding 90 Wohnungen, aufgeteilt auf neun drei- bis viergeschossige Häuser. Die zukünftigen Regattagärten bilden ein neues Quartier, direkt angrenzend an das unter Denkmalschutz stehende Wohnhaus in der Regattastraße 152. Das Neubauprojekt Regattagärten steht für weit mehr als modernes Wohnen – es ist ein innovatives Konzept, das nachhaltiges Bauen, hochwertige Architektur und eine naturnahe Umgebung vereint. Auf einer bisher ungenutzten Fläche entsteht ein zukunftsweisendes Quartier für alle Lebenslagen, das ökologisches Bewusstsein mit zeitgemäßem Komfort verbindet. Das Projekt wird nach dem KfW-40-NH-Standard errichtet und durch NaWoh mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude NaWoh/QNG-Plus zertifiziert. Die Pläne stammen von Klaus Theo Brenner – Stadtarchitektur, Brenner Krohm und Partner Architekten. Sie orientieren sich an der europäischen Baugeschichte von den Londoner Docklands über die HafenCity Hamburg und verknüpfen Stadt und Landschaft auf herausragende Weise. Wohnen am Wasser fordert die Architektur immer wieder heraus, sowohl für den BewohnerInnen von innen, als auch den BetrachterInnen von außen gerecht zu werden. Projekt Foto: © G+P Regattagärten GmbH, Berlin Foto: © G+P Regattagärten GmbH, Berlin 13
Eine erste Herausforderung; Berlin muss neuen und vor allem bezahlbaren Wohnraum schaffen. Der Stadtentwicklungsplan Wohnen 2040 (StEP Wohnen 2040) ermittelt den Wohnungsbaubedarf im Land Berlin bis 2040 auf rund 222.000 zusätzliche Wohnungen. Neben der Nutzung von innerstädtischen Wohnungsbaupotenzialen, sind es vor allem 24 neu geplante Stadtquartiere, die den Wohnungsmarkt erweitern sollen. Eine zweite Herausforderung; Stadtquartiere bestehen nicht nur aus Gebäuden und nach Möglichkeit einer hohen Quote an bezahlbaren Wohnungen, sondern auch aus einer funktionierenden Infrastruktur mit Verkehrsanbindungen, Gewerbe und Freizeitmöglichkeiten. Neue Wohnquartiere zu Verbündeten machen Wie setzt man gesellschaftliche Veränderungen in Architektur um? Die gute Nachricht vorab; Berlin erfreut sich einer ungebrochenen Beliebtheit. Auf Basis heutiger Daten sollen im Jahr 2040 rund 4 Mio. Menschen in der Hauptstadt leben. Eine zweite gute Nachricht; Berlin hat ein ausreichend großes Umland, um sich auszudehnen und auch innerhalb der Bezirke gibt es noch Areale, die auf ihre Entwicklung warten. So beispielsweise das Gebiet Buch am nördlichen Rand des Bezirks Pankow, wo schon zu DDR- Zeiten eigentlich neue Wohnungen entstehen sollten. Eine große Chance: Mit der Neuentwicklung von neuen Wohnquartieren Antworten zu finden auf die Fragen, wie wir in Zukunft leben wollen. Wo gibt es Best Practice Beispiele aus der Vergangenheit? Wie begegnet man dem Klimawandel und löst trotzdem die Herausforderungen der Mobilität? Am Ende der Antworten, steht dann noch die Frage, wie kann man Investoren begeistern und Rendite nachhaltig sichern? Diese Fragen werden sich erst im Laufe der nächsten Jahre beantworten lassen. Wir stellen nachfolgend einige neu geplante Wohnquartiere vor, über deren Qualität die nächste Generation urteilen wird. Visualisierung: © Hosoya Schaefer Architects AG / AgenceTer.de GmbH Landschaftsarchitekten Projekt 14
Projekt Siegerentwurf für das Neue Stadtquartier Elisabeth Aue steht fest Das im November 2025 gestartete kooperative Werkstattverfahren für das Neue Stadtquartier Elisabeth-Aue ist am 26. März 2026 erfolgreich abgeschlossen worden. Die Jury hat aus vier Entwürfen den städtebaulichen Entwurf von Hosoya Schaefer Architects AG mit AgenceTer.de GmbH Landschaftsarchitekten ausgewählt. Er bildet die Grundlage für die weiteren Planungsschritte. Der Entwurf zeigt besonders überzeugende Antworten zu den vielfältigen Anforderungen des Standorts auf und zeichnet sich durch eine hohe städtebauliche Qualität aus. Die Idee überzeugt durch vier grüne Anger-Kieze, die mit einem großzügigen Park verbunden sind. Damit wird im neuen Stadtquartier eine hohe Wohnqualität geschaffen. Auf der rund 73 ha großen landeseigenen Fläche Visualisierung: © Groth Gruppe/Hilmer Sattler Architekten der Elisabeth-Aue soll ein gemischtes, ökologisches und nachhaltiges Stadtquartier der kurzen Wege entstehen. Geplant sind 5.000 neue Wohnungen, sowie ergänzend Dienstleistungen, Einzelhandel, Büros, Schulen sowie weitere soziale und kulturelle Einrichtungen. Um einen qualifizierten städtebaulichen und freiraumplanerischen Entwurf für die Entwicklung des Neuen Stadtquartiers zu erarbeiten, wurde der städtebaulichfreiraumplanerische Realisierungswettbewerb nach RPW durchgeführt. Der anonyme Wettbewerb wurde gemeinsam von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen und der Entwicklungsgesellschaft Elisabeth-Aue GmbH ausgelobt. Zwölf Planungsteams aus Deutschland und Europa hatten sich beteiligt. Berlin-Lichterfeld Süd geht in die Umsetzung In Berlin-Lichterfelde Süd geht es in die Umsetzung eines Stadtquartiers mit ca. 2.500 Wohneinheiten, durchdachter sozialer Infrastruktur, optimaler Verkehrsanbindung, großzügigen öffentlichen Grünflächen und der sogenannten „Lichterfelder Weidelandschaft“ mit rund 61 Hektar. degewo realisiert über 1.000 Wohnungen für den eigenen Bestand, davon über 50 Prozent gefördert. Das Joint Venture von degewo mit WÖHR + BAUER realisiert über 850 freifinanzierte Wohnungen und ein Quartierszentrum in urbaner Qualität. Der bisherige Eigentümer, der Projektentwickler Groth Gruppe, entwickelt rund 420 Reihenhäuser. Die Erschließung des kompletten rund 36 Hektar großen Entwicklungsareals übernimmt das Joint Venture von degewo mit WÖHR + BAUER. Damit sind die Voraussetzungen für eine Umsetzung eines der größten Wohnentwicklungsprojekte der Hauptstadt im Zeitraum von 2026 bis 2035 geschaffen.
Projekt Auf dem rund 97 Hektar großen Gesamtareal ist ein gemischt genutztes Quartier mit einem breiten Angebot an unterschiedliche Haushaltsgrößen und für verschiedene Einkommensgruppen geplant. Visualisierung: © Stefan Forster GmbH Mehr Wohnraum, als bisher angenommen in Friedrichshain-Kreuzberg Die WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH hat die Machbarkeitsstudie zur Entwicklung eines neuen Stadtquartiers auf dem Areal des ehemaligen Sport- und Erholungszentrums (SEZ) in Friedrichshain-Kreuzberg planmäßig abgeschlossen. Grundlage der Untersuchung ist der städtebauliche Entwurf des Büros Stefan Forster Architekten, das im qualitätsorientierten Auswahlverfahren den Zuschlag erhielt. Die Studie konkretisiert die Potenziale des Areals in direkter Nachbarschaft zum Volkspark Friedrichshain und zeigt einen Entwicklungspfad für ein zukunftsfähiges und sozial ausgewogenes Stadtquartier auf. Die Ergebnisse belegen, dass an der Schnittstelle von Landsberger Allee und Danziger Straße bis zu 680 Wohnungen realisiert werden können – rund ein Viertel mehr als bislang angenommen. Die Hälfte der Wohnungen wird als geförderter Wohnraum realisiert. Entlang der Landsberger Allee sind Gewerbe sowie Dienstleistungs- und Sportnutzungen im Erdgeschoss geplant, um dem Quartier städtische Vitalität zu verleihen: Nahversorgung und sozialräumliche Angebote werden direkt in die Nachbarschaft integriert. Das Quartier soll überwiegend in serieller bzw. modularer Bauweise entstehen, um Bauzeiten zu verkürzen, die Belastung für Anwohnende zu minimieren und ökologische Effizienz zu erhöhen. Die WBM plant, das Quartier von der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) zertifizieren zu lassen und dabei die höchste Auszeichnungsstufe, Platin, zu erreichen. Im Innenbereich wird das Quartier autofrei konzipiert. Der zentrale Freiraum erhält einen parkähnlichen Charakter mit hoher Aufenthaltsqualität. Durch gezielte Entsiegelungsmaßnahmen entstehen zusätzliche Grün- und Aufenthaltsflächen, die das Mikroklima verbessern und den ökologischen Wert des Quartiers deutlich erhöhen. Geplant sind unter anderem ein Historien-Parcours, der die Geschichte des Standorts erlebbar macht, sowie vielfältige Sport- und Bewegungsangebote. Als historisches Zeichen sollen markante Bauelemente des früheren SEZ – wie Fachwerkstützen der ehemaligen Schwimmhalle und charakteristische Gestaltungselemente – erhalten und sichtbar in das neue Quartier integriert werden. Auf dem Grundstück wird neben dem Wohnungsbau, im Rahmen der Berliner Schuloffensive, eine neue Schule geplant. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen wird mit dem Bau zum Jahresende 2026 starten. Ergänzt wird das Wohnangebot durch eine leistungsfähige soziale Infrastruktur und eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die „Lichterfelder Weidelandschaft“ bleibt als Hotspot der Biodiversität erhalten. 16
Grafik: © ZÜBLIN Zentrale Technik Visualisierung: © EVE B’Ella– die Schöne am Berliner Südkreuz Ein neues Wohnquartier kann auch mitten in der Innenstadt liegen und sich gleichermaßen mit Büro- und Gewerbeflächen einen Standort teilen. Die STRABAG-Tochter ZÜBLIN hat sich mit dem B‘Ella einen bedeutenden Großauftrag für den Bau eines zukunftsweisenden multifunktionalen Stadtquartiers am Berliner Südkreuz gesichert. Auf etwa 75.000 m² Bruttogeschossfläche entstehen insgesamt rund 300 Wohneinheiten mit sozial gefördertem Wohnraum sowie eine Kita und moderne Büro-, Gewerbe- und Aufenthaltsflächen. Das Besondere, STRABAG wird selbst Mieterin der Büroflächen. Hines entwickelt das Projekt im Namen der RONDUS DRITTE Immobilienbesitz GmbH & Co. KG. Entworfen wurde es von Tchoban Voss Architekten und Noefer Architekten. Das neue Stadtquartier B’Ella zeichnet sich durch eine klare, urbane Architektur aus: Zwei Gewerbebauten umschließen einen großzügigen Innenhof, ergänzt durch Wohngebäude auf beiden Seiten. So fügt sich das Quartier geradlinig in das Stadtbild rund um das Südkreuz ein. Besonderes Augenmerk liegt auf ökologischen und sozialen Nachhaltigkeitsstandards. Das Quartier wird beispielsweis vollständig ohne fossile Brennstoffe auskommen und setzt stattdessen auf Energie aus Geothermie und Photovoltaik. Auch die Gesundheitsförderung ist integraler Bestandteil des Projekts – etwa durch Ruheräume und Fahrradstellplätze. Für das gesamte Quartier wird eine DGNB-Platin-Zertifizierung angestrebt. Projekt 17
Neue Schulen braucht Berlin! Fast zehn Jahre Schulbauoffensive (BSO) für wachsende Schülerzahlen und moderne Schulgebäude Die HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH stellte in diesem Jahr fünf weiterführende Schulen in den Bezirken Mitte, Tempelhof-Schöneberg, Marzahn-Hellersdorf, Treptow-Köpenick und Friedrichshain-Kreuzberg fertig. Sie folgen modernen pädagogischen Konzepten, setzen auf Nachhaltigkeit und schaffen multifunktionale Lernräume für eine neue Generation von SchülerInnen. Architektur und Pädagogik sind dabei eng verbunden: Lernstrategien bestimmen den Grundriss und Materialien und Lichtführung spiegeln didaktische Konzepte wider. Mit dem sogenannten Compartmentkonzept entstehen offene Lernlandschaften. Die traditionelle Trennung von Unterricht, Gruppenarbeit und Pause wird durch flexible Räume ersetzt, die Rückzug, Austausch Mit der Entscheidung 2017 eines der größten Investitionsvorhaben der Stadt Berlin ins Leben zu rufen, wurde es erklärtes Ziel, ausreichend neue Schulplätze zu schaffen sowie den Sanierungsstau bei den bestehenden Gebäuden abzubauen. Auf Grund der in den letzten Jahren gesammelten Erfahrungen, greift die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen zunehmend auf eine modulare Typenbauweise mittels Rahmenverträgen mit Generalunternehmen zurück. Inzwischen wurde ein modulares Typenprogramm für drei- und vierzügige Grundschulen mit 3-Feld-Sporthallen in unterschiedlichen Größen und Ausstattungen, aufgelegt. Im Rahmen der Schulbauoffensive rücken auch die Modularen Ergänzungsbauten (MEB) aus Holz in den Fokus, die eine schnelle und kostengünstige Ergänzung bestehender Schulen erlauben. 2020/2021 wurden die Erweiterungsentwürfe überarbeitet und in drei neue MEB-Typen überführt, die sich an größere Schülerzahlen anpassen können. Projekt Gemeinschaftsschule Adlershof Gemeinschaftsschule Adlershof Visualisierung: © AFF_Architekten_Berlin Visualisierung: © AFF_Architekten_Berlin
und individuelle Förderung zulassen. Die Schulneubauten wurden ab Juni an die jeweiligen Bezirke übergeben. Gemeinschaftsschule Adlershof in Treptow-Köpenick Die Gemeinschaftsschule Adlershof in TreptowKöpenick ist die bislang größte Schule, die im Rahmen der Berliner Schulbauoffensive errichtet wurde. Allein das Grundstück besitzt mit 3,5 Hektar rund die Größe von fünf Fußballfeldern. Rund 1.400 Kinder und Jugendliche lernen hier. Die Schule umfasst eine dreizügige Primarstufe, eine sechszügige Sekundarstufe I und eine vierzügige gymnasiale Oberstufe. Zwei Sporthallen mit insgesamt sechs Hallenteilen sowie Außensportflächen ergänzen den Campus an der HermannDorner-Allee Ecke Eisenhutweg. Gymnasium Schulstraße in Mitte An der Schulstraße Ecke Iranische Straße entstand ein vierzügiges Gymnasium für 664 SchülerInnen. Die vier- und fünfgeschossigen Gebäude bilden einen Vorplatz zur Schulstraße und Iranischen Straße. Zum Standort gehört eine mit dem Schulgebäude verbundene Doppel-Sporthalle mit sechs Hallenteilen, die sowohl den SchülerInnen zur Verfügung steht, als auch dem Vereinssport sowie ein Streetball-Platz. ISS Eisenacher Straße in Tempelhof-Schöneberg Die sechszügige Integrierte Sekundarschule befindet sich an der Eisenacher Straße im Ortsteil Mariendorf und umfasst 600 Schulplätze. Neben Unterrichtsräumen entstanden Sportfreianlagen sowie eine gemeinsam mit der benachbarten Schätzelberg-Grundschule genutzte SechsfachSporthalle. Mehrzweck- und Fachräume können auch für außerschulische Angebote genutzt werden. Zum Schuljahr 2026/27 zieht die bestehende Schulgemeinschaft der Schule am Berlinickeplatz in das neue Gebäude ein. Parallel zu den aktuellen Fertigstellungen starten noch in diesem Jahr vier weitere Bauvorhaben. „In Lichtenberg entstehen zwei neue Grundschulen, in Spandau die Gemeinschaftsschule Insel Gartenfeld sowie ein Gymnasium an der Rhenaniastraße“, so Daniela Riedel Bereichsleiterin Schulbau bei der HOWOGE. Projekt Visualisierung: © a+r architekten Visualisierung: © AFF Architekten GmbH Gymnasium an der Schulstraße ISS Eisenacher Straße 19
Photovoltaik im UNSECOWeltkulturerbe Denkmalschutz und Klimaschutz, zwei die sich auch verstehen können Für Architekturinteressierte bildet die Siedlung Carl Legien östlich der Prenzlauer Allee in Berlin ein spannendes Highlight. Die Wohnsiedlung wurde in den Jahren 1928 bis 1930 nach den Plänen von Bruno Taut und Franz Hillinger im Zuge des Wohnungsbauprogrammes der Weimarer Republik gebaut. Benannt wurde die Siedlung nach Carl Legien, dem ersten deutschen Gewerkschaftsführer. Sie gehört mit weiteren Wohnsiedlungen der Berliner Moderne zum Weltkulturerbe der UNESCO. Die Siedlung besteht aus sechs langen Wohnblöcken in U-Form. Im Kontrast zu den kubistischen Hausformen stehen die Loggien und gerundeten Balkone. Begrünte Innenhöfe lassen die Siedlung weniger eng erscheinen, als sie tatsächlich ist. Interessanterweise werden auch heute neue Wohnquartiere wieder ähnlich angelegt, mit grünen Innenhöfen als Oasen und in schnörkellose Architektur. Auf den Dächern der Wohnstadt Carl Legien installiert das Wohnungsunternehmen Vonovia in enger Abstimmung mit dem Landesdenkmalamt neue Photovoltaikanlagen und entwickelt damit das Erbe zukunftsfähig. Die Umsetzung erfolgt in enger Abstimmung mit den Denkmalbehörden. Insgesamt werden rund 5.600 Photovoltaikmodule mit einer Gesamtfläche von rund 11.200 m² installiert, dies entspricht 1,5 Fußballfeldern. 2,6 MW Leistung sorgen für rund 1.000 t weniger CO-Ausstoß pro Jahr. Die Mieterinnen und Mieter nehmen so an der Energiewende teil, obwohl sie in einem UNESCO-Weltkulturerbe wohnen. Projekt Geschätzte drei bis vier Prozent des Gebäudebestandes in Deutschland steht unter Denkmalschutz. Eigentlich ein verschwindend geringes Potenzial als Geheimwaffe für eine nachhaltige Verbesserung der Klimabilanz. Zieht man davon noch sakrale Gebäude und unbewohnte Baudenkmäler ab, stellt sich die Frage; wo machen Energiemaßnahmen, wie beispielsweise Photovoltaikanlagen dann überhaupt Sinn? Es gibt jedoch auch bewohnte Denkmäler und für deren Nutzer spielt der Klimaschutz schon aus wirtschaftlichen Gründen eine wichtige Rolle. Ein Beispiel aus dem Bezirk Prenzlauer Berg zeigt, wie sich Photovoltaik im Denkmal realisieren lässt. Foto: © Landesdenkmalamt Berlin, Foto: Wolfgang Bittner Foto: © Landesdenkmalamt Berlin, Foto: Paul Hahn 20
Die Musik spielt auf der Baustelle Redaktion Verlagshaus Prinz-Carl: Warum haben sie sich nur fünf Jahre nach Unternehmensgründung und mitten in der Corona-Krise neuerfunden? Maciej Ciechanowski: Als Generalunternehmen haben wir Gewerke und Handwerker für zahlreiche Bauprojekte koordiniert und damit die komplette Bauleistung aus einer Hand erbracht. Dieses Geschäftsmodell beruhte auf meiner bisherigen beruflichen Tätigkeit, deutsche Konzerne auf dem polnischen Markt zu etablieren, darunter die Handelskette Metro oder den Discounter Lidl, die dann zu unseren Bauauftraggebern wurden. Die Corona-Pandemie stoppte dieses Geschäftsmodell; zum wirtschaftlichen Überleben mussten wir umdenken. Redaktion Verlagshaus Prinz-Carl: War die Spezialisierung auf öffentliche Ausschreibungen ein Zufallstreffer oder gab es bereits vorher Überlegungen in diese Richtung? Maciej Ciechanowski: Ich habe an der TU Berlin Informatik und Elektrotechnik studiert und war bei der IHK als Elektrotechniker zugelassen. Die Grundkenntnisse und die Affinität zur Elektrotechnik waren also vorhanden, auch wenn ich den überwiegenden Teil meines Berufslebens im betriebswirtschaftlichen Bereich verbracht habe. Redaktion Verlagshaus Prinz-Carl: Ausschreibungen gehörten in den letzten Jahren nicht zu den beliebtesten Geschäftsmodellen. Vielmehr füllten Bauspezialisten bevorzugt ihre Auftragsbücher durch freie Vergaben auf dem damals boomenden Markt. Sie gingen den Weg in die andere Richtung? Maciej Ciechanowski: Eine meiner Einstellungen lautet, nur wer gegen Strom schwimmt, kommt zur Quelle. Ich hatte das Gefühl, dass sich durch Corona und dem Ukrainekrieg vieles ändern wird. Redaktion Verlagshaus Prinz-Carl: Wie lange mussten Sie auf den ersten Zuschlag warten? Maciej Ciechanowski: Wir erhielten bereits kurz nach der Umstrukturierung den Zuschlag für eine Ausschreibung, die ich mit sechs Arbeitskräften ausführte. Mittlerweile haben wir mit 20 festangestellten Mitarbeitern unseren Umsatz verzehnfacht und Projekte, wie das Finanzamt Wedding, die Amerika Gedenkbibliothek oder das Rote Rathaus ausgeführt. Redaktion Verlagshaus Prinz-Carl: Wie stellen Sie die Leistungsfähigkeit Ihres Teams sicher, angesichts des Dauerargumentes fehlender Fachkräfte? Maciej Ciechanowski: Bei diesem Thema kann ich nur den Kopf schütteln. Wir haben in Deutschland keinen Fachkräftemangel, höchstens eine unnötig aufgeblasene Bürokratie und falsche Politikansätze. Viele Fachkräfte in meinem Unternehmen kommen aus dem Ausland und suchen hier eine Möglichkeit der Integration und der Chance, sich ein neues, eigenständiges Leben aufzubauen. Dabei unterstützen wir als Unternehmen und verantwortungsbewusste Menschen jeden Mitarbeiter. Redaktion Verlagshaus Prinz-Carl: Wie begegnen Sie Sprachbarrieren und Verständigungsproblemen? Maciej Ciechanowski: Ich selbst spreche vier Sprachen fließend, außerdem habe ich selbst Migrationserfahrung, da ich als Jugendlicher mit meiner Familie als Spätaussiedler aus Danzig nach Deutschland kam und da übrigens schon an der Akademie der Seehochschule Danzig eine Ausbildung in der Elektrotechnik absolviert habe. Mir sind die Chancen und Hürden einer erfolgreichen Integration aus eigener Sicht also bekannt, ebenso meiner aus der Ukraine stammenden Ehefrau. Unsere Mitarbeitenden werden von uns in einzelnen Bereichen spezialisiert, die dann immer wiederkehrend eingesetzt werden. Am Anfang hilft auch die KI bei Sprachproblemen oder die Unterstützung anderer Teammitglieder. Wir fühlen eine Verantwortung für die Menschen, die zu uns kommen, bieten ihnen eine Perspektive, erwarten jedoch auch Motivation und Bereitschaft zum Lernen. Gemeinsam sind wir so erfolgreich. Redaktion Verlagshaus Prinz-Carl: Wir danken für das Gespräch. Anzeige Ursprünglich wurde die Nagatari Bau Systems GmbH 2017 als Bauunternehmen gegründet. 2021, mitten in der Corona-Krise spezialisierte sich der Inhaber auf Elektro- und Netzwerktechnik, zu einem Zeitpunkt, als andere Unternehmen um das Überleben in der Baubranche kämpften. Wir trafen den Inhaber und Geschäftsführer Maciej Ciechanowski, der auf dem Standpunkt steht, die Musik spielt auf der Baustelle und nicht in einem Büro „Unter den Linden“. Foto: © privat 21
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